La Corte di Cassazione ha aperto le porte per chi vuole salvare la propria casa. Ecco cosa consente la legge.
Quando il processo di pignoramento immobiliare ha inizio, può risultare arduo trovare una soluzione per salvare la propria casa. Se l’abitazione finisce all’asta, le opzioni a disposizione si riducono drasticamente: si può cercare di raggiungere un accordo per saldare il debito, ma questa soluzione non è molto probabile poiché si presume che coloro che hanno la possibilità di farlo lo facciano prima dell’asta. Inoltre, le rateizzazioni rappresentano spesso un ostacolo insormontabile, specialmente quando si arriva alla fase dell’asta. Allo stesso tempo, opporsi a un decreto ingiuntivo ormai definitivo può risultare impossibile nella maggior parte dei casi.
Tuttavia, una recente sentenza della Cassazione ha introdotto un’opportunità che può rappresentare una vera e propria salvezza per coloro che desiderano bloccare il pignoramento immobiliare. Vediamo di cosa si tratta e quando è possibile sfruttare questo metodo. La sentenza n. 9479 del 3 maggio 2023 emessa dalla Cassazione ha fornito ai debitori che hanno già ricevuto un decreto ingiuntivo un’ultima possibilità di salvare la propria casa dalla vendita all’asta. Il principio sostenuto dalla Cassazione rappresenta in realtà una conferma di precedenti decisioni della Corte di giustizia europea, che ha stabilito una serie di precedenti giurisprudenziali a tutela dei consumatori. In sintesi, è possibile opporsi al pignoramento immobiliare quando il contratto bancario che ha generato il debito contiene clausole vessatorie.
Quando si può usare questa sentenza
Ciò significa che anche il debitore che ha lasciato scadere i termini senza intraprendere alcuna azione e ha permesso che il decreto di pignoramento diventasse definitivo ha un’ultima speranza di salvare la propria casa, a condizione che il contratto stesso contenga clausole vessatorie. È importante sottolineare che questa possibilità riguarda esclusivamente i debiti contratti con la banca e non si applica ad altri creditori. Oltre alla citazione esplicita del contratto bancario, il principio si basa proprio sulla natura delle clausole vessatorie. È indubbiamente un traguardo significativo, considerando che gran parte delle azioni di pignoramento e delle relative vendite all’asta sono messe in atto proprio dalle banche. Ad esempio, si pensi al mancato pagamento di un mutuo e/o alle conseguenti ipoteche.
I debiti nei confronti delle istituzioni di credito sono molto comuni, pertanto sapere come evitare l’espropriazione forzata “all’ultimo minuto” può rivelarsi estremamente utile. I requisiti iniziali per beneficiare di questa nuova opportunità concesse ai debitori sono molto semplici:
- Il debito deve essere nato da un contratto in cui il creditore è una banca.
- Deve essere presente almeno una clausola vessatoria.
A ciò si aggiunge una sola limitazione: l’asta non deve ancora essersi conclusa con l’assegnazione dell’immobile. Fino a quel momento, il debitore ha ancora la possibilità di recuperare la propria casa, a condizione che, verificando il contratto, si riesca a individuare almeno una clausola vessatoria.
Le clausole vessatorie
Per chi non lo sapesse, quelle vessatorie sono semplicemente clausole contrattuali che creano un forte squilibrio giuridico tra le parti coinvolte. È importante notare che se le parti sono d’accordo, le clausole rimangono valide, ma la legge richiede che per farlo sia necessaria una sottoscrizione separata. Non è sufficiente una nota a margine sul contratto principale. Questo principio è stabilito dall’articolo 1341 del Codice Civile, che stabilisce che devono essere considerate soggette a specifica approvazione tutte le clausole che stabiliscono a favore di chi le ha predisposte:
- Limitazioni di responsabilità.
- Facoltà di recedere dal contratto.
- Facoltà di sospendere l’esecuzione contrattuale.
Rientrano nella stessa categoria anche le clausole che prevedono a carico dell’altra parte:
- Decadenze.
- Limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni.
- Restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con terzi.
- Tacita proroga o rinnovazione del contratto.
- Clausole compromissorie.
- Deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.
Sono inclusi anche gli interessi moratori eccessivi e i limiti al trasferimento del mutuo. Le condizioni devono essere verificate all’interno del contratto, preferibilmente con l’assistenza di un avvocato, e successivamente deve essere presentata un’opposizione al pignoramento immobiliare al tribunale competente. Nel nuovo procedimento, il giudice valuterà l’effettiva presenza di queste clausole e, nel caso in cui vengano riscontrate, bloccherà il pignoramento e ordinerà la restituzione dell’immobile al proprietario.
